重庆市南岸区某街道学府大道69号28阙一高端中式坡地别墅区，原系依托山地地形规划、对建筑体量及园林风貌有严格管控的品质居住社区。开发商及物业服务协议中原明确约定，禁止改动建筑外立面、占用公共绿地及私自搭建构筑物。然而，部分业主未遵守规划条例、管理规约及相关法律法规，擅自拆改原有中式斜坡屋顶、开挖山体扩建、占用公共绿地进行违规建设。相邻业主为维护自身安全及小区全体业主的共有权益，历经诉讼、申诉等多轮维权。相关主管部门虽出具了违建认定与整改文书，司法裁决仅部分支持了相关诉求，大量违规建筑依然存在，合法维权面临困境。
一、墅区违规搭建问题凸显，建筑风貌与安全面临风险
该别墅区原规划旨在保持中式建筑韵味与坡地开发严控规则，是对建筑体量及山体保护有严格要求的高端居住社区。规划明确要求采用小开挖、小台地模式，严格控制山体破坏与建筑加高扩建。同时，业主管理规约及装修协议均明确禁止改动房屋外立面、拆除中式斜坡屋顶、超标增加楼面荷载、未经许可搭建构筑物及侵占公共绿地等行为，相关条款具备法律约束力。但自2021年9月起，学府大道69号已吕阙37-1-1号涉案业主童某等人未遵守上述规定，启动了多项违规改造。
相关业主陆续实施了多项违规建设行为：拆除原规划通风透视露台并私自加建；拆除原有中式槽沟斜坡屋顶，改造成平顶并加装玻璃围栏；加高房屋近3米搭建电梯间、楼梯间等附属建筑；在产权红线外违规开挖山体，搭建三层大型构筑物二百多平方米；破坏园区原生绿化，圈占近200㎡公共绿地，砍伐林木，砌筑围墙、硬化地面并改造为私家花园。上述行为不仅破坏了小区统一的中式建筑风貌与整体品质，更因违规增加荷载与开挖山体，打破了坡地山体原有结构稳定，带来了潜在的安全风险。
客观来看，该违建行为破坏了小区原生中式建筑风格，遮挡了居住视野，同时影响业主居住隐私，侵害了全体业主对外墙风貌及公共绿地等共有物权。此外，部分业主擅自向山体后方开挖，已导致小区车库地面出现多处裂痕，存在山体滑坡的安全风险，带来了居住安全隐患，去年雨季已有两处堡坎长跨度垮塌。值得关注的是，小区内相继出现多起类似情况，相关违规改建搭建现象，多年未能得到有效遏制，管控难度实在是大。
二、违建认定依据充分，行政强制措施落实存在不足
面对持续进行的多起违规搭建行为，属地街道及相关执法部门履行了立案、告知等法定程序。多份官方文书依法认定了违建事实：2021年12月，街道办事处向已吕阙37-1-1号涉案业主下发《限期整改拆除通知》，明确判定其构筑物属于违建，要求限期恢复，并告知将采取惩戒措施；2022年1月，相关部门向物业下发《停水停电通知书》，要求对违建房屋强制执行；同年9月，城管部门出具《调查勘验通知书》，传唤涉案业主接受核查......但时至发稿，该业主已经进场开始室内装修。
完备的执法文书与流程，本应是整治违建的有力依据，但在执行环节未能充分发挥作用。相关职能部门主要停留在发文告知阶段，后续未采取实质性的强制执行举措，既未依法拆除已成规模的违建，也未落实停水停电等惩戒措施。近期涉违房屋已吕阙37-1-1才按要求停止供电，但供水始终未关停。针对未停水问题，物业服务企业表示受限于园区供水系统技术条件，无法实现单户水源的独立管控，表现出在日常违建监督及督促整改方面履职存在不足。
面对业主长期的投诉，相关部门虽多次回应，但后续跟进措施未完全落实到位，未能有效制止违建行为的延续。一纸整改通知约束力未能充分显现，客观上导致违建成为既定事实，一定程度上影响了行政执法公信力，使得相关法律法规的威慑力未能充分体现。
该学府大道69号28阙梵街组团共计36户业主，其中约40%的业主存在整体改造、屋顶拆建、依附搭建或者挖山扩面等违规建设行为，属于大面积群体性违建乱象，涉及户数较多，相关问题较为集中，反映出属地政府管控力度亟待加强，长期存在重书面要求、轻现场管控的现象。这也是该业主“依样学样”“法不治众”的底气所在和“既成事实”后“给钱了事”的心理预期。据业内及居民反馈，南岸区对辖区建设行为管控标准相对宽松，相较于重庆主城其他区域，该片区违规开挖、擅自改造、违规搭建的问题较为突出，治理标准与惩戒力度尚有提升空间。同时，属地职能部门存在“以罚代管”的治理倾向，在业主违建施工全过程中未开展有效监管、及时制止，拖待违建彻底完工、形成既定事实、拆除难度大幅提升后，最后只能以罚款方式“和谐”处置，并未彻底消除违建及安全隐患。当前的处置方式难以完全修复违建对小区风貌、山体结构及业主居住权益造成的长期负面影响，守法业主的合法维权诉求长期未获有效解决。
三、业主维权诉求合理且举证充分，司法裁判尺度有待统一
在行政维权未果的情况下，多起相邻业主通过一审、二审司法程序提起诉讼，明确诉求要求拆除全部违建、恢复房屋中式立面及公共绿地原状。维权过程中，维权业主提交规划竣工图纸、物业管控协议、行政执法文书、实景影像及本地同类生效判例等完整证据链，事实清晰、法律依据较为充足。
然而，司法判决结果未完全支持原告诉求。管辖权法院最终仅判令拆除涉案业主侵占公共绿地的围墙与硬化地面，同时以非紧贴式相邻关系（同为居民，我们不禁提出讨论：如果实在要以“相邻”来作为裁判标准的话，中间仅隔了一条约6米左右人行通道、底部车库连通的前后住宅且存在影响关系，不知可否称为相邻，不知是否享有小区业主的共有权利），侵绿违建、拆顶搭建、及外立面破坏已有行政处罚干预，驳回了拆除屋顶改建、规划红线外三层违建并恢复小区原貌的核心诉讼请求。二审法院维持原判，在判决书中未直接回应建筑物区分所有权的核心争议，将案件定性为相邻关系纠纷，并将相关问题界定为行政管辖范围。当然，也有同组团业主系紧贴式相邻关系起诉法院，其排除妨害的维权诉求也未能得到支持。对比本地同类排除妨害判例，本案裁判尺度存在差异。这个是否存在未充分考量小区外墙、屋顶的共有属性，未予明确回应违建潜藏的安全隐患，导致原告的合法权益未能得到完全保障。
四、结语：强化多方协同共治，筑牢业主安居防线
本次别墅违建维权事件，反映出高端小区违建治理、行政履职与司法裁判在协同层面存在的不足。相邻业主的核心诉求清晰合理：依法拆除全部违规搭建，恢复小区原始风貌与公共绿地功能，督促职能部门及时严格履职，严守规划与法律红线。违建绝非单纯的私权处分行为，而是触及规划红线、关乎公共安全、侵害全体业主共有权益的违法行为。
行政机关依法享有执法职权，应切实落实实质性管控措施，避免“以文代管”“以拖拒执”的“假作为”“慢作为”倾向，切实推进违建拆除与违规惩戒；司法机关应恪守司法公正，厘清相邻权与建筑物区分所有权的法律边界，参照同类判例统一法律适用标准，依法处理好行政职责与民事裁判的衔接。别墅区的规划风貌、山体安全及业主合法权益，不容随意破坏。唯有行政机关严格依法履职、司法机关公正司法、物业企业强化日常管控，多方联动形成治理合力，才能有效遏制违法建设行为，维护人居环境安全与社会公平正义，保障每一位守法业主的安居权益。
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